부동산 PF 대출 / 새마을금고 / 신탁

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부동산 PF 대출의 개념

부동산 PF 대출은 근로자준비기금기구(EPFO)가 주택용 부동산을 구입하거나 건설할 목적으로 회원에게 제공하는 대출을 말합니다. EPFO는 인도의 직원들을 위한 적립금, 연금 및 보험 제도를 관리하는 법정 기관입니다. 이 계획에 따르면, EPFO 회원들은 주택용 부동산을 구입하거나 건설하기 위해 적립된 적립금 잔액의 최대 90%를 인출할 수 있습니다. 대출은 봉급생활자와 자영업자 모두가 이용할 수 있으며, 공동 또는 개별적으로 부동산을 구입할 수 있습니다. 부동산 PF 대출 제도에 따라 이용할 수 있는 최대 대출 금액은 직원의 지분 및 이자를 포함하여 회원의 적립식 총 잔액의 특정 비율로 제한됩니다.

이러한 대출의 금리는 일반적으로 기존 시장 금리보다 낮으므로 EPFO 회원들에게 매력적인 옵션입니다. 부동산 PF 대출 제도의 중요한 장점 중 하나는 EPFO 회원들이 기존 투자를 청산하거나 외부 소스로부터 돈을 빌릴 필요 없이 주택을 구입하거나 건설하는 데 자금을 조달할 수 있다는 것입니다. 그러나 구성원이 이 계획을 사용하기 위해 충족해야 하는 특정 자격 기준과 문서화 요구 사항이 있다는 점에 유의해야 합니다.

 

관리형 토지신탁

관리형 토지 신탁은 2019년도부터 대출을 시작했습니다. 3년 만에 15조 8천 억으로 늘어났고, 연체율도 작년부터 가파르게 오르고 있습니다. 신탁은 금융기관에 책임준공과 자금 관리를 약속해주는 기관 입니다. 중소형 건설사가 아파트, 오피스텔과 같은 건물을 올리다가 문제가 생길 시 신탁사가 다른 건설사를 구해서 책임지고 준공을 해주겠다는 약속을 건설사 대신 신탁사가 해주는 것입니다. 신탁사가 자금 관리도 대신 해줍니다. 부동산 PF 대출금이나 분양대금을 신탁사가 직접 받아 자금 관리를 해주고, 문제가 생기면 책임도 져서 대출을 해준 금융기관을 안심시켜주는 역할을 합니다. 이렇게 건설사 및 시공사와 금융기관의 중간다리 역할을 하며 책임준공에 대해 매출액의 2% 수준의 수수료를 받아가는 수익사업을 합니다. 예를 들어 1,000억짜리 사업을 맡으면 수수료 20억을 가져갑니다. 

금융기관들은 중소형 건설회사 및 시공사는 믿을 수 없지만, 신탁사가 중간에서 준공 책임을 지고 자금 관리를 해주므로 대출을 해주게 됩니다. 관리형 토지 신탁은 신탁 회사가 시행사의 역할을 하며 자금 관리를 하고, 건설사의 준공 책임까지 보증 해주며 사업을 끌어가게 됩니다. 은행이나 보험회사 같은 제1 금융 기관들은 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에 참여를 잘 하지 않습니다. 브랜드가 있는 1군 건설사가 붙지 않는 신탁사 책임준공 건의 경우 분양이 잘 안되는 경우가 많고, 대출금액도 상대적으로 적다보니, 금액이 큰 건이나 적은 건이나 업무량은 비슷하나 수익이 적으므로 은행대출이 잘 나오지 않는 것입니다. 신용이 좋은 은행이 빠지다보니, 신탁사 책임준공 건들은 저축은행, 새마을금고 등 제1 금융권이 아닌 은행들이 들어가는 사업으로 분류가 되어 버렸습니다.

 

새마을금고

미국의 급격한 금리 인상과 부동산 가격 하락 등으로 금융감독원은 산하 금융기관에 부동산 PF 기준 강화를 지시합니다. 은행이나 보험사뿐만 아니라 저축은행 등 금융감독원 산하 금융기관들은 작년에 부동산 PF 기준을 모두 강화하였습니다. 하지만 새마을금고만 부동산 PF 기준 강화에서 빠지게 됩니다. 새마을금고는 금융감독원 산하가 아니라 행정안전부 산하이기 때문에 금융감독원의 관리대상이 아니었기 때문입니다. 

1963년 마을 협동조합으로 시작된 조직이 새마을금고 입니다. 새마을금고는 행정안전부 소속이다보니 금융감독원의 통제를 받지 않습니다. 새마을금고만 부동산 PF 기준을 강화하지 않자, 중소형 건설사에서 새마을금고에 대출 요청을 많이 하게 되는 상황이 되었습니다. 새마을금고의 관리형 토지신탁 사업자 대출이 1년 만에 9조에서 15조로 빠르게 늘어났습니다. 부동산 PF 문제가 불거지자 작년 12월 새마을금고도 기준을 강화하기는 했으나, 이는 23년 4월부터 적용이 되는 사안으로 관리가 잘 되지 않았습니다.

은행보다 대출 심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에 높은 심사역량이 필요한 까다로운 부동산 PF 건들이 집중됐습니다. 100세대 이하의 나홀로 아파트나 오피스텔 등 상대적으로 분양성이 떨어지는 사업장에 중소형 건설사가 시공하고 심사역량이 부족한 새마을금고에서 진행된 부동산 대출의 연체율이 다른 곳보다 빠르게 튀기 시작합니다. 새마을금고의 연체율은 앞으로도 빠르게 높아질 것으로 예상되며, 예금자보호도 100% 되지 않아 예금자들의 빠른 예금 인출이 필요한 상황으로 보입니다.